担保或增信经历了民事担保、商事担保和金融担保三个发展阶段。
综观全球，从古罗马法律主体的人格担保(人身权)发展出属于担保人无限责任的民事担保，延伸至以物权抵押/质押为优先权的抵押担保/质押担保；再到以物权价值为基础的担保物权，彻底摆脱了担保人无限责任的枷锁，从而为全球商事贸易及商事活动注入了极为活跃的法律因素；最终发展到以担保关系的信用利差/风险利差(违约率)为基础的金融担保。
中国古老的房产典当应是商事担保的基本原型，曾经在中国民间融资中发挥过不可替代的融资功能，但今天的中国房产典当却倒退到了民事担保或抵押担保的阶段。一方面是由于目前中国仍处于民事担保阶段，另一方面则因为土地所有权问题，房产作为担保物权没能真正建立。
打通房产典当作为重要融资渠道，这在当下有现实迫切性。当前中国的房产总市值已经位居世界第一，高达470万亿元人民币，但其中可变现流通的只有5%（20多万亿元），中国的房地产市场已经形成了资金“堰塞湖”。
另一方面，中国广大百姓的房产融资需求会有大幅度增长。但当前房产市场基本上有价无市，同时房产拥有者的融资渠道又极为不畅，金融机构所推出的消费贷款其中的第三方收付款对房产融资者而言又是巨大“陷阱”。房产典当几乎是眼下可行的唯一融资渠道。
但目前来看，房产典当存在以下问题：
首先，与金融机构相比，典当行业资本金较小，又由于监管严格的“去杠杆”要求，导致典当利率居高不下。单一房产如果融资金额较大，典当行业可能无法承受。
其次，目前房产典当由于典当时间较短，与房产融资者的资金需求不相符合，很容易形成“绝当”，但又不能像动产那样“绝当”，必须按房产抵押那样进行司法处置，处置时间在一到两年不等。
这一方面导致了典当利率居高不下，另一方面也可能导致典当行业因“去杠杆”要求而无法开展正常典当业务。
为了解决房地产市场的资金“堰塞湖”现象，避免因“决堤”导致金融机构的危机，作为排除“堰塞湖”的疏通管道，应给予房产典当一定的政策支持。
房产典当
首先，房产典当应当解除司法处置，与动产一样可以“绝当”。具体可实施以下措施:
在上海自贸区设置的典当行中，房产典当可以“绝当”，不再进行司法处置，与国际物权法及其担保物权相对接；典当行凭绝当的当票向上海自贸区人民法院申请强制执行令，再去上海各个房地产交易中心办理强制过户?续；强制执行令的条件之一，绝当房产不是“一套房”，防止扰乱社会安定。
其次，应当给予房产典当票流通机制，这是开展房产典当的必要条件，也才能符合房产典当融资时间较长、典当融资金额较大的特点。具体建议如下：
在上海自贸区所开设的典当行，当票可以在金融机构间、金融市场上转让流通。由于当票利率高于银行房贷利率，房产典当抵押率比银行房贷抵押率要低。这种安全程度高、利率好的当票肯定会受到金融机构及金融市场的青睐。
随着当票流通，房产典当利率必将市场化。这不仅有利于房产融资者，更有利于疏通中国房地产市场的资金“堰塞湖”，为金融机构解围。